Gesamtkonzept

Unsere Absicht ist: „Die Mitglieder einer Hausgemeinschaft und des Vereins bereichern sich gegenseitig und ermöglichen Teilhabe und Wohlergehen“
(→ Prozesslanschaft, oben rechts). Einfach ausgedrückt sagen wir dazu:

Gemeinsam statt einsam!

Das ist unsere Antwort auf drohende Vereinsamung und auf fremdbestimmte Lebensformen, die mit zunehmendem Alter immer bedrängender werden können. 
Auf Anregung von Bürgermeister Sentner (→ Warum Vereinsgründung?) entwickelten wir unser Leitbild (→ Leitbild), unsere Satzung und gründeten den Verein. Als Bürgerinnen und Bürger greifen wir für Mitbürgerinnen und Mitbürger das Versprechen unseres Staates auf „Schwierigkeiten, die durch das Alter entstehen, zu verhüten, zu überwinden oder zu mildern und den alten Menschen die Möglichkeit zu erhalten, selbstbestimmt am Leben in der Gemeinschaft teilzunehmen und ihre Fähigkeit zur Selbsthilfe zu stärken.“ (§ 71, SGB XII)
Wir verfolgen dabei eine → Doppelstrategie: Es geht darum, das in Aussicht gestellte „Wohnprojekt Steinebergstrasse“ zu bezahlbaren Bedingungen (→ Was heißt „bezahlbar“?) zu verwirklichen. Die Lösungsansätze sollen zugleich nachhaltig und für Folgeprojekte tragfähig sein. Daran arbeiten wir in Zusammenarbeit mit politischen Akteuren und fachlichen Partnern. 

Wir sind bestrebt als (zukünftige) Großeltern unsere Kinder und Enkel bereits jetzt für die anstehende Fragen zu sensibilisieren.
Wirkungsvolle Armutsprävention beginnt früh! (→ Armutsprävention) Die Beschäftigung mit der Organisation von angemessenem Wohnraum benötigt gerade in der Familienphase eine nachhaltige Orientierung (→ Engagement für bezahlbarer Wohnraum). Deshalb adressieren wir unsere Angebote über unsere Mitglieder auch an die nachfolgenden Generationen. 

Prozesslandschaft

Warum eine Vereinsgründung?

Mit der Einladung zur Besichtigung und zum Kennenlernen der „Wahlfamilie Sonthofen“ hat Bürgermeister Nico Sentner im Januar 2024 die Anregung verbunden, in Immenstadt ein vergleichbares Projekt auf den Weg zu bringen.

Die Gründung des Vereins „SeniorInnen HausGemeinschaft Immenstadt e.V.“ ist die Antwort darauf.

Das folgende Leitbild positioniert den Verein im Kontext des seniorenpolitischen Gesamtkonzepts des Landkreises Oberallgäu. Mit dem Leitbild werden Erwartungen und Erfordernisse interessierter Parteien (i.S.v. DIN 9001:2015, 4) gebündelt, wesentliche Aspekte als Leistungsversprechen des Vereins übernommen sowie der Verein innerhalb eines umfassenderen Handlungsfeldes positioniert.

Leitbild des Vereins:

• Wir sind ein Zusammenschluss von Bürgerinnen und Bürgern und sehen unseren Auftrag darin, in Immenstadt im Handlungsfeld „Wohnformen für SeniorInnen“ einen spezifisch profilierten Beitrag zu leisten.

• Wir konzentrieren uns auf Wohnprojekte, in denen ältere Menschen in einem Haus mit mehreren Privathaushalten jeweils in der von ihnen gemieteten Wohnung selbstständig leben, aber dennoch in einer verbindlichen Hausgemeinschaft organisiert sind.

• Wir pflegen ein Vereinsleben, das Vereinsmitglieder und Interessierte an solchen Wohnformen niederschwellig zusammenbringt. Wir organisieren gemeinsame Aktivitäten, Gesprächskreise und Bildungsangebote mit dem Ziel, die Hilfe zur Selbsthilfe sowie die soziale Teilhabe zu fördern.

• Wir organisieren die Vergabe der Wohnungen. Wir begleiten und unterstützen die Mieterinnen und Mieter in der Selbstorganisation ihrer Hausgemeinschaft.

• Die Verbindlichkeit der Mieterinnen und Mieter steht unter dem Motto „Gemeinsam statt einsam“. Das Motto wird in der grundsätzlichen Bereitschaft zu geeigneten gemeinsamen Aktivitäten gelebt. Die Aktivitäten sollen die Achtsamkeit sowie den Zusammenhalt untereinander fördern und damit einer Vereinsamung entgegenwirken. Der Verein erbringt keine professionelle Betreuungs- oder Pflegeleistungen.

• Wir kooperieren mit der Stadt (Bürgermeister, Stadtrat, Seniorenbeauftragte) sowie mit gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften und mit anderen Organisationen und Trägern der Altenhilfe und Wohlfahrtspflege, um solche Wohnprojekte für Seniorinnen und Senioren in Immenstadt zu realisieren. Wir beobachten den Wohnungsmarkt und bringen ggf. Ideen ein, um bezahlbaren Wohnraum zu erwirken sowie Synergieeffekte unterschiedlicher Ansätze zu fördern.

• Damit leisten wir einen Beitrag zur Kultur eines respektvollen und auf gegenseitige Achtsamkeit ausgerichteten, gemeinwohlorientierten Zusammenlebens in Immenstadt.

Doppelstrategie

Mit den drei Handlungsfeldern einerseits und mit den vier Handlungsbereichen andererseits verfolgen wir eine Doppelstrategie. Die strategischen Optionen nennen wir „Projekt Steinebergstrasse“ sowie „Folgeprojekt“.

Projekt Steinebergstrasse

Mit den Handlungsfeldern haben wir die aktuelle Umsetzung des → Wohnprojekts mit der SWW GmbH und der Stadt im Blick.

Mit den thematischen und geselligen Treffen verwirklichen wir bereits jetzt selbstorganisierte und selbstbestimmte Teilhabe zum Wohlergehen der MitgliederInnen – sowohl als gesamte Gruppe wie auch jedes einzelnen Mitglieds. Es kann als eine Nachbarschaftshilfe bezeichnet werden, die sowohl präventiv wie auch kurativ ausgerichtet ist. (→ HausGemeinschaft)
Mit der SWW GmbH und der Stadt suchen wir nach Möglichkeiten, das Wohnprojekt zu einem annehmbaren bezahlbaren Mietpreis zu realisieren. 
Die Steineberggruppe versteht sich als ernsthaft am Ersteinzug interessiert und verwirklicht nicht nur in Bezug auf ihre eigene Gruppe die angestrebten Formen gegenseitiger Achtsamkeit und Unterstützung. Unter der leitenden Überschrift „Wie soll der Gemeinschaftsraum genutzt und gestaltet werden?“ entwickelt, lebt und reflektiert sie in einem komplexen Prozess die entstehende Kultur einer Hausgemeinschaft (→ Wie wollen wir wohnen?).

Folgeprojekte

Mit den vier Handlungsbereichen zielen wir auf ein Folge-Wohnprojekt bzw. auf ein Wohnprojekt, das wir verfolgen, wenn das Projekt Steinebergstrasse nicht zustande kommen sollte. Das „Folgeprojekt“ beginnt bereits jetzt. Wir sind davon überzeugt, dass die Beschäftigung mit einigen wesentlichen Grundfragen auch Erkenntnisse und Nutzen hervorbringen, die das Projekt Steinebergstrasse fördern.

 

Die Grundlage unseres Engagements

Die Beschäftigung mit dem → § 71 SGB XII bringt uns entscheidende und weitgehende inhaltliche Hinweise sowie auch Erkenntnisse über Zuständigkeiten. Sie sind die Quelle für unser Engagement. Inhaltlich verpflichtet sich der Staat zu bedeutsamen Leistungsversprechen, deren Besonderheit auch darin liegt, dass die Prävention – also vorbeugende Maßnahmen – in den Leistungskatalog aufgenommen sind. 

Örtlicher Träger dieses Leistungsversprechens ist gemäß BayAGSG der Landkreis. Mit der Unterscheidung zwischen freiwilligen Aufgaben und Pflichtaufgaben begrenzt das Gesetz die Aufgaben des Landkreises OA auf die Hinwirkung, „dass bedarfsgerechte teilstationäre Pflegeeinrichtungen und Einrichtungen der Kurzzeitpflege rechtzeitig und ausreichend zur Verfügung stehen“ (Art. 72, → BayAGSG). Der Art. 69, 2 ist die Grundlage dafür, dass im Landkreis ein Seniorenpolitisches Gesamtkonzept (SPGK) mittlerweile in der 2. Auflage (März 2020) vorliegt. Angesichts der gesellschaftsweiten Wohnraumproblematik kann das Seniorenpolitische Gesamtkonzept in dieser Fragestellung als unambitioniert bewertet werden. 

Wir sehen uns als "Sorgende Gemeinschaft" im Sinne der Förderrichtlinie "Selbstbestimmt Leben im Alter – SeLA" des Bayerischen Staatsministeriums für Familie, Arbeit und Soziales.

Wir schließen uns der Forderung der BAG LSV e.V. (Bundesarbeitsgemeinschaft der Landesseniorenvertretungen e.V.) sowie der Forderung aus der Fachwissenschaft (Prof. Klie, Freiburg) an, die ein Ausführungsgesetz für den § 71 SGB XII fordern, um den Umfang der Pflichtaufgaben zu erweitern.

Ferner fordern wir, dass der Landkreis das Seniorenpolitische Gesamtkonzept – insbesondere bezüglich der Wohnraumfrage – ambitioniert überarbeitet. Ein erster Schritt dazu könnte sein, das SG 45 zu beauftragen, relevante Daten für dieses Handlungsfeld zu erheben.

Engagement für bezahlbarer Wohnraum

Mit der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 ging auch die Umwandlung der SWW in eine GmbH einher, die nun ihren ursprünglich gemeinnützigen Charakter weitgehend Marktregeln unterwerfen muss. Das beeinflusst die Miethöhe und damit die Bezahlbarkeit der Miete. (→ Was bedeutet „bezahlbar“?)

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits 1967 festgestellt: „Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen zu überlassen.“ Der Gesetzgeber hat es bislang versäumt, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden gerechter zwischen den wirtschaftlichen Interessen der Wohnungswirtschaft und einer angemessenen Wohngemeinnützigkeit zu regeln. Das in der Bayerischen Verfassung verbriefte Recht auf eine angemessene Wohnung wird dadurch beeinträchtigt.
Auf das bundes- und landespolitische Versagen gibt es zunehmend Bemühungen (→ Boden-Gemeinnützigkeit), die Gemeinnützigkeit von Grund und Boden zurück zu gewinnen. Die Städte Wien und insbesondere Basel (siehe Vogel, S.50 → Literaturliste) sind dafür Vorbilder. 
Wir fokussieren diesen Handlungsbereich, weil er am ehesten geeignet ist, nachhaltig zu zugunsten einer bezahlbaren Wohnraumversorgung für alle in der Gesellschaft zu wirken.

Unsere Suchbewegung ist: Wie kann es gelingen, Baugrund in die Gemeinnützigkeit zu überführen? Welche Wohnungsgeber können wir für unser Vorhaben begeistern? Wird es uns möglich sein, über Schwarmkredite aktiv zu einer Finanzierung beizutragen? Können wir eine gemeinnützige Körperschaft finden oder gründen, die ein Bauen nach der → neuen Gemeinnützigkeit ermöglicht?

Keine Frage – da gilt es „dicke Bretter zu bohren“. Es ist gut möglich, dass der eine oder die andere von uns davon nicht mehr profitiert – aber vielleicht folgende Generationen. 

Pflegerische Unterstützung bzw. Versorgung

Die Pflegeversicherung ist unterfinanziert, eine gewisse Entlastung soll sich durch den Leitgedanken „ambulant vor stationär“ ergeben. Als eine unter anderen alternativen Wohnformen gilt die Senioren Hausgemeinschaft.

Der Landkreis nimmt seine Pflichtaufgabe zur Pflegebedarfserhebung und zur Mitwirkung bei der Bereitsstellung von Pflegeleistungen wahr. Wir vertrauen darauf, dass die pflegerische Versorgung gewährleistet sein wird.

Sowohl in Notfällen wie auch bei der gegenseitigen Unterstützung bei der Bewältigung des Alltags trägt die räumliche Nähe entscheidend zur Erleichterung bei. Ambulant vor stationär steht damit in einem engen Bezug zum gemeinschaftlichem Wohnen.

Armut-/sgefährdung

Armutsgefährdet ist jemand, dessen Einkommen weniger als 60 % des Medians beträgt. Das sind derzeit 1446,- € (SZ vom 260204 → Literaturliste). 19,1 % unter den Ruheständlern sind armutsgefährdet. Kap. 4 des SGB XII „Grundsicherung im Alter“ beschreibt die Leistungsbedingungen und Leistungen des Staates, wenn eine Person seinen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Mitteln bestreiten kann. Zusätzlich zum Regelsatz werden Kosten für Unterkunft und Heizung übernommen , jedoch nur in angemessener Höhe (→ Was bedeutet „bezahlbar“?). Die Feststellung der „angemessenen Höhe“ beruht i.d.R. auf Bestandsmieten und berücksichtigt damit die höheren Kosten bei Neuvermietungen nicht. (Siehe auch Seniorenpolitisches Gesamtkonzept, S. 36, Anm. 16.) 

Armut hat auch strukturelle Gründe. Armut kann entstehen oder sich verfestigen, wenn staatliche Fördermittel nicht ausreichend in den Bau von preisgünstigen Wohnungen gelenkt (Objektförderung), sondern für die Subjektförderung eingesetzt werden. Subjektförderung meint, dass Sozialhilfe und Hilfen für die Kosten der Unterkunft (KdU) „Hilfsbedürftigen“ gewährt werden. Vogel (Vogel, H-J, S. 51 (→Literaturliste) macht auf den würdelosen Zusammenhang aufmerksam, dass hohe Mietpreise und Wohngeld im Grunde die Reichen finanziert und die Armen beschämt.
Viele SeniorInnen sind in der Bewirtschaftung gerade bei nicht großen Vermögenswerten ungeübt und zumeist von Verlustängsten getrieben. Manche unserer MitgliederInnen haben enttäuschende Erfahrungen mit versprochenen Überschussbeteiligungen bei Versicherungsverträgen gemacht. Statt eines abschmelzenden Verbrauchs der Rücklagen könnte in manchen Fällen ein frühzeitiges Engagement in Baugenossenschaften sinnvoll sein. 

Was heißt "bezahlbar"?

Nach welchen Kriterien wird die Bezahlbarkeit des Wohnraums als „bezahlbar“ bezeichnet?

• In der Fachliteratur wird häufig gesagt: Die Finanzierung einer angemessen großen Wohnung darf inkl. Nebenkosten nicht mehr als 30% des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Für eine Definition für „angemessen große Wohnung“ kann man sich auf die Regel in Österreich und Schweiz stützen: ein Raum mehr als Personen in der Wohnung wohnen. (Eichstädt-Bohlig, S. 99, → Literaturliste)

• Für Leistungsberechtigte gemäß der Grundsicherung im Alter (SGB XII) werden die Kosten für Unterkunft und Heizung (KdU) in angemessener Höhe übernommen. Die angemessene Unterstützung bezieht sich auf den Mietspiegel, der sich allerdings lediglich auf Bestandsmieten und nicht auf Vermietungen in den Neubau bezieht. Die Kreisgebietskörperschaften ermitteln die angemessene Miethöhe. Laut Auskunft des Sozialamts im Landratsamt (erteilt am 25.03.2026 von Frau Grüner) liegt in Immenstadt der Unterstützungsbeitrag zur Nettokaltmiete unter 500 €. 

• Vermutlich wird uns der Rahmenmietvertrag mit der SWW eine Bonitätsprüfung eines zukünftigen Mieters auferlegen. Derzeit ist uns noch nicht bekannt, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen.

Eine ggf. interessante Variante: die „Neuen Wohngemeinnützigkeit“

• Die Abgabenordnung (AO § 52, Abs. 2, Nr. 27) legt fest, dass eine Körperschaft (z.B. Wohnungsbaugenossenschaft) von der Körperschafts- und Gewerbesteuer (ca. 29%) befreit wird, wenn sie eine vergünstige Wohnraumüberlassung gewährt. Vergünstigt ist die Miete, wenn sie spürbar unter der ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Die Körperschaft darf nur an Personen vermieten, deren „Bezüge nicht höher sind als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe im Sinne des § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch; beim Alleinstehenden tritt an die Stelle des Fünffachen das Sechsfache des Regelsatzes. Die Hilfebedürftigkeit muss zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses vorliegen“. Der Regelbedarf für Alleinstehende ist (Stand März 2026) 563 €, für Paare (pro Partner) 506 €. 
  Das bedeutet, dass ein alleinstehende/r MieterIn ein Nettoeinkommen von maximal  3.378 € haben darf. Die Mietminderung kann bis zur reinen Kostenmiete gehen. (In der Datei →"ChatGPT Abfrage zur Wohngemeinnützigkeit.pdf" sind fünf Fragen an die KI zusammengefasst, die die Möglichkeiten dieser Neuen Wohngemeinnützigkeit für unsere Vorhaben ausloten.)

Gemeinnützigkeit von Grund und Boden

Wir kennen drei Organisationen, die sich zum Ziel gesetzt haben, Grund und Boden dauerhaft in die Allmende, d.h. in die Gemeinnützigkeit zu überführen. Dies geschieht dadurch, dass der erworbene Baugrund entweder infolge der Bindung an den Stiftungszweck bzw. durch eine kombinierte Organisationsform von zwei GmbH’s und einem Hausverein nur unter sehr erschwerten Bedingungen wieder dem Markt zugeführt werden kann. Die Folge ist, dass marktbedingte Bodenwertsteigerungen sich nicht auf Mietpreiserhöhungen auswirken. Mit anderen Worten: der Mietpreis wird zum Kostenpreis, also zum Preis, um die Kreditkosten zu decken sowie Bauerhaltungskosten anzusparen.

Die Stiftung trias und die grund-stiftung am Schloss Tempelhof nutzen dazu das Erbbaurecht, um Grund- und Gebäudeeigentum wirtschaftlich voneinander zu tennen.

Allen drei Modellen ist gemeinsam, dass die Bodennutzung nicht völlig umsonst ist. Unterschiedlich ist jedoch die Verwendung des Ertrags aus der Bodennutzung:

• Die → Stiftung trias führt den Ertrag dem Stiftungsvermögen zu, um damit zukünftig weiteren Grund und Boden in die Allmende zu übertragen.

• Die → grund-stiftung am Schloß Tempelhof bietet sich als Dachstiftung an und überlässt damit einer neugegründeten, objektbezogenen Stiftung über die Verwendung selbst zu entscheiden. (Bestes Beispiel in unserer Nachbarschaft ist der Stiftungsfonds Sulzbrunn.)

• Das → Miethäuser-Syndikat sammelt den Ertrag aus der Bodennutzung in einem Solidarfonds, aus dem die Stiftung Kredite für weitere Wohnprojekte gewährt. Eine Besonderheit ist, dass der von Banken geforderte Eigenanteil zumeist durch Schwarmkredite eingesammelt wird.

Das Netzwerk Immovilien verbindet noch mehr als diese drei Initiativen untereinander. Es hat einen orientierenden Forderungskatalog für eine gemeinwohlorientierte Stadt- und Immobilienentwicklung zusammengestellt.

Komplexe Fragestellungen beeinflussen sich gegenseitig

Hier gibt es eine Auswahl von Veröffentlichungen und Artikeln zum Herunterladen, die einzelne Aspekte aus dem Themenkomplex "bezahlbares Wohnen" "Generationengerechtigkeit", "Umzugsbereitschaft", etc. ansprechen.